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Wirksames Zustandekommen eines Maklervertrags

von Sven Jäger, Rechtsanwalt / Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Wer heute eine Wohnung anmieten möchte, kommt nicht daran vorbei einen Makler aufzusuchen. Vermieter beauftragen häufig Makler, die einen Interessenten für eine Wohnung ausfindig machen sollen. Hierdurch ersparen sie sich die zeitintensive Suche nach einem geeigneten Mieter und die Ausgaben für verschiedene Zeitungsanzeigen.

Nach erfolgter Vermietung flattert dem Interessenten eine Rechnung ins Haus, denn der Makler lässt sich seine Tätigkeit vergüten. Die Folge ist, dass häufig Streitigkeiten entstehen, weil der Interessent die Grundlage für eine Rechnungsstellung anzweifelt oder ganz das Zustandekommen eines Maklervertrags bezweifelt.

Doch von wem und warum kann der Makler sein Geld verlangen? Wer wurde Vertragspartei?

Grundlage für einen Geldanspruch des Maklers, dem sogenannten Provisionsanspruch, ist ein wirksamer Maklervertrag.

Dieser kommt regelmäßig dadurch zustande, dass der Makler dem Interessenten das Angebot macht, eine Maklertätigkeit gegebenenfalls gegen Zahlung einer Provision zu erbringen und der Interessent dieses Angebot des Maklers annimmt. Allerdings ist auch der umgekehrte Fall denkbar. Der Interessent macht dem Makler das Angebot, der solle die Maklertätigkeit erbringen, welches der Makler annehmen kann.

Die Maklertätigkeit kann hierbei sehr unterschiedlich ausfallen, je nach dem, welche Regelungen in dem Maklervertrag getroffen wurden.

Das Gesetz nennt in § 652 BGB zwei Arten der Maklertätigkeit. Zum einen kann geregelt werden, dass die Makler dem Interessenten lediglich die Kontaktdaten zu dem Vermieter bekannt gibt. Man spricht hier von einer Nachweistätigkeit. Der Makler ist in diesem Fall ein sogenannter Nachweismakler.

Ein Mehr hat der sogenannte Vermittlungsmakler zu tun. Er muss die Vertragskonditionen auch noch im Sinne seines Auftraggebers verhandeln.

Das Angebot des Maklers zu einem Vertragsschluss muss konkret und bestimmt sein. Notwendig sind Angaben über die Personen, die den Vertrag schließen (Makler und Interessent), die Tätigkeit des Maklers und selbstverständlich die Vergütung.

Zeitungsanzeigen und Aushänge im Geschäftslokal des Maklers sind keine Angebote zu einem Maklervertragsabschluss. Diese Angaben sind zu unbestimmt und dienen nur der Interessentensuche (Brem OLZ 65, 20, NJW-RR 1995, 819). Wenn der Makler allerdings vor einem Besichtigungstermin dem Interessenten ein Exposé aushändigt, in dem das Objekt und vor allem die Maklervergütung näher beschrieben ist, dann kommt ein Maklervertrag zustande. Dem Interessenten sind alle für einen Vertragsschluss wesentliche Erfordernisse bekannt.

Ein Maklervertrag muss jedoch nicht ausdrücklich geschlossen werden. Ein stillschweigender, sogenannter konkludenter, Abschluss, bei dem man durch äußere Umstände einen Vertrag schließt, ist ebenso denkbar.

Genau hierin liegen die Gründe für so manche Streitigkeit im Maklergeschäft. Es stellt sich hier nämlich die Frage, wann solche äußeren Umstände vorliegen und wann von einem stillschweigenden Maklervertragsschluss ausgegangen werden kann.

So vielfältig wie die äußeren Umstände sein können, so vielfältig sind die hierin verborgenden Probleme. Grundsätzlich muss immer der Einzelfall betrachtet werden.

Exemplarisch seien folgende einige häufig vorkommende Problemfälle aufgezählt.

Dass ein Interessent einen vom Makler angebotenen Besichtigungstermin wahrnimmt, reicht für ein stillschweigendes Zustandekommen eines Maklervertrags nicht aus (so BGH, Urteil vom 25.05.1983 - VIa ZR 26/82 (Köln).

Ebenso wenig reicht die Aushändigung eines Exposés am Ende des Besichtigungstermins aus. (so OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.04.1997 - 7 U 170/96).

Grundsätzlich kann ein Interessent davon ausgehen, dass der Makler das Objekt, das er anbietet, vom Vermieter in die Hand bekommen hat, wenn dem Interessenten nichts Gegenteiliges bekannt ist. Deshalb kann der Interessent in einem solchen Fall davon ausgehen, dass der Makler mit der Weitergabe der Informationen die Maklerleistung für den Vermieter erbringt und nicht für ihn selbst (so BGHZ 95, 393). Somit wird deutlich, dass der Interessent keinen Maklervertragsabschluss für sich möchte. Das ist aber zu dessen Wirksamkeit unbedingt erforderlich ist.

Inseriert der Makler allerdings ein Objekt unter dem Hinweis auf eine Maklerprovision, dann darf er den daraufhin geschehene Anruf einen Interessenten grundsätzlich als Angebot zum Abschluss eines Maklervertrags verstanden werden. Der Makler nimmt dieses Angebot stillschweigend an, indem er dem Interessenten die gewünschten Auskünfte erteilt (so OLG Köln, Urteil vom 11.01.1993 - 10 U 21/92).

Häufig werden Provisionen auch in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Makler vereinbart. Dies ist ebenfalls möglich. (vgl. OLG Hamburg, AIZ 1983 H 10 A 103 Bl. 14; OLG Schleswig, AIZ 1981 H 12 A 103 Bl. 11; Staudinger/Reuter, BGB, 12. Aufl., § 652 Rdnr. 10). Hier ist jedoch unbedingt darauf zu achten, dass die Regelung nicht gegen die Bestimmungen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen verstößt, was deren Unwirksamkeit zur Folge hätte.

Wenn nun ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen ist, dann muss die Maklertätigkeit der Grund für den Abschluss des Mietvertrags gewesen sein - sogenannte Ursächlichkeit, damit ein Provisionsanspruch des Maklers entsteht.